출구 전략 [위키 백과]
출구 전략(出口戰略)은 대개 좋지 못한 상황에서 벗어나는 수단을 일컫는다.
원래 임무를 완수한 군대의 퇴각 시나리오를 지칭하는 데서 유래했지만, 경제에서는 경제정책의 기조를 원상복구하는 것을 의미한다.
요즈음 우리네 부동산 시장을 바라보는 시선에는 특히 아파트의 경우에는
미국과 일본의 예를 보며 대공황, 대폭락을 이야기 하는 경우를 보게 되는 경우가 있습니다.
부동산 가격을 이야기 할 때면 거품이란 단어 또한 빠지지 않고 등장하는 단골 메뉴이며
우리네 부동산 시장의 가격에는 현재 많은 거품이 존재하며 그 거품이 제거 될 때면 .
큰 혼란이 올 것이란 이야기도 많이 하며
그 거품이란 것이 제거될 때가 언제일까도 많이들 이야기를 합니다.
국민 소득 대비 부동산 가격을 비교해 보면
확실히 우리네 부동산 가격은 나름 고점인 것은 사실인것 같습니다.
또한 아파트나 건축물의 경우 생산 원가 대비
판매(분양)되는 가격 또한 나름 고가인것도 사실 인것 같구요.
부동산 가격이란 것이 일반 소비재 가격과는 달리 한정된 자원이다 보니
부녀회에서 담합을 하여 시세를 끌어 올리든
시행/시공사에서 주변의 높은 시세를 반영해 원가대비 높은 분양가를 책정하든
이유가 무엇이었든 한번 올라가면 비싸다 싸다(?) 말들은 많이 하지만
그것이 시세 즉 일반 소비자 가격으로 굳어지게 되는 경우가 보통 입니다.
(물론 주변의 시세 또한 덩달아 올리게 되지 내리게 하는 경우는 거의 없겠죠.^^)
이렇게 브레이크 없이 평균 물가 상승률 대비 꽤나 높은 상승을 계속 해야만 할 것 같은 구조에서
과연 어떤 상황들이 발생하면 부동산 가격의 하락 특히 대폭락에 영향을 미칠까요??
먼저, 저출산으로 인한 인구 감소로 공급 대비 수요가 적어지니
가격이 하락 할 수 밖에 없다는 이야기 등등.. 여러가지의 시나리오를 보게 되지만
미국과 일본의 대공황, 잃어버린 10년 등을 이야기 할 때면
잘못된 출구 전략(exit strategy)이 나름 큰 시발점이었지 않나 생각하게 됩니다.
우리네의 경우도 최근 출구 전략이란 말을 자주(?) 접하게 되는것 같습니다.
역설적으로 출구전략이란 말이 나온다는 것은 입구쪽에서 행한 무언가가
이제는 부담이 되어 그것을 해소해야 되는 시점에 다다랐다는 뜻일 것입니다.
그럼 입구 쪽에는 과연 무엇이 있을까요??
- 시중에 돈이 많이 풀렸습니다.
- 기업의 도산을 막기 위해 외환 위기 이후 한국은행은 채권 매입 등을 통해서 총 27조5,000억원의 돈을 시중에 공급했다네요.??
- 또한 국민의 소비 촉진을 위해 유류세 환급, 희망근로사업, (4대강 사업) 등.. 정부 예산도 그렇구요.
- 물론, 부동산 시장 활성을 위해 양도세, 은행 대출 조건 등의 완화와 같은 세제/제도의 개편도 있는것 같구요.
- 금리 인하도 있겠네요.
- 한국은행은 기준금리를 5.25%에서 2.00%까지 낮췄습니다.
입구쪽에서 행한 정책이란 것은 시장에서 반응을 할 때는 약간의 시간(6~9개월 정도)이 걸리지만
출구 쪽의 정책이란 것은 시장에서 즉각적인 반응을 합니다.
기준 금리가 5~6%대까지 올라가면, 은행권 대출에 대한 가계의 이자 부담은 8~10%대가 될 것이니
부동산 시장에 나름 큰 영향을 미칠수 있는 부분은 단연 금리 인상이겠지요.
그만큼 우리네 부동산(특히 APT)의 경우는 무리한(?) 대출을 안고 구입한 경우가 많다는 이야기 일 것입니다.
지난번 미국발 금융위기의 시발점이 된 서브프라임 모기지(subprime mortgage) 사태도
대출금 회수가 제대로 되지 않아서 모기지 회사의 부도와
모기지에 투자한 은행, 보험사 등의 연쇄 부도로 이어진 사태이지요.
당연히 부동산 가격은 반토막이 났을 것이구요.
우리네도 한국은행은 시중에 공급한 돈의 절반 이상을 이미 회수했다고 하고
물론 시기가 중요하겠지만 언젠가는 금리도 인상을 하겠지요.
지난번 금융위기 당시에도 제거되지 않았던 우리네 부동산 거품이
아무리 적절한 타이밍에 시행할 정책일지라도 공급 과잉, 금리 인상 등과 만날때 쯤에는
우리네 부동산 시장에도 그 파장이 크든 적던 어떤 형태로든 변화는 있지 않을까 생각해 봅니다.
지금과 같은 분위기에서는 과도한 금융부채는 우선해서 줄이는게 상책이 아닐까 싶습니다.
(지금의 부동산 가격이 과도한 금융부채를 감내할 만큼 상승 여력이 있어 보이지는 않습니다.)
금리가 올라가면 그때 어떻게 해보지 하다가는 늦어지는 경우가 생길 수도 있으니까요.
어쩌면 부동산발 금융대란이 벌어져 가격이 반토막 날 때를 꿈꾸며
투자/투기 타이밍을 그때쯤으로 잡고 준비하시는 분들도 계시지 않을까 생각해 봅니다.^^